ΕΝΦΙΑ 2026: Αντίστροφη μέτρηση για τη μείωση του φόρου – Πώς θα εφαρμοστεί η έκπτωση 50%, τι ισχύει για την πλήρη απαλλαγή από το 2027

Το θέμα του ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) για το έτος 2026 αποτελεί σημαντικό στοιχείο της φορολογικής πολιτικής της χώρας, καθώς η κυβέρνηση προωθεί διαρθρωτικές αλλαγές με στόχο τη μείωση της επιβάρυνσης για πολλές κατοικίες και παράλληλα τη διαφοροποίηση των κριτηρίων επιβάρυνσης. Στο άρθρο αυτό θα αναλύσουμε τις βασικές αλλαγές που αναμένονται για το 2026, τα κίνητρα και τις προϋποθέσεις, τα οφέλη και τις πιθανές παρατηρήσεις/ακροθιγώς τις προκλήσεις που συνοδεύουν αυτές τις μεταρρυθμίσεις.

Τι αλλάζει το 2026

Από τις πιο σημαντικές εξαγγελίες για τον ΕΝΦΙΑ το 2026 είναι:

• Για κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε μικρούς οικισμούς (με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους) — με εξαιρέσεις για την Περιφέρεια Αττικής (πλην των νησιών) — ο φόρος μειώνεται κατά 50% από το 2026.
• Στις ίδιες κατηγορίες κατοικιών, η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο προγραμματίζεται για το 2027.
• Η μείωση 50% αφορά μόνο την κύρια κατοικία και μόνο όταν η αξία της δεν υπερβαίνει τα 400.000 € για το σύνολο της πλήρους κυριότητας.
• Το μέτρο αφορά περίπου 12.720 οικισμούς (σε σύνολο 13.586 οικισμών στη χώρα), καλύπτοντας πάνω από 1.000.000 φορολογούμενους.
• Οι αλλαγές αυτές εντάσσονται στο προσχέδιο του προϋπολογισμού 2026, όπου οι φορολογικές παρεμβάσεις προβλέπεται να έχουν κόστος περίπου 1,76 δισ. € για το κράτος.

Γιατί γίνεται αυτή η αλλαγή

Η κυβέρνηση προχωρεί σε αυτές τις αλλαγές με στόχους που μπορούν να συνοψισθούν ως εξής:

• Ανακούφιση νοικοκυριών: Η μείωση του ΕΝΦΙΑ για κατοικίες σε μικρούς οικισμούς αναμένεται να μειώσει την οικονομική επιβάρυνση για ιδιοκτήτες πρώτης κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές με μειωμένη οικονομική δραστηριότητα.
• Αποκέντρωση – ενίσχυση μικρών οικισμών: Ενισχύοντας φορολογικά περιοχές με λιγότερους από 1.500 κατοίκους, επιχειρείται να υποστηριχθεί η διατήρηση ή η αύξηση του πληθυσμού τους, καθώς και να τονωθεί η κατοίκηση και η επιχειρηματική δραστηριότητα στην περιφέρεια.
• Δίκαιη φορολογική κατανομή: Η διαφοροποίηση των φόρων ανάλογα με τον τύπο κατοικίας (π.χ. κύρια κατοικία σε μικρό οικισμό) αντικατοπτρίζει μια προσπάθεια να αποφεύγεται η υπέρμετρη επιβάρυνση των πιο αδύναμων οικονομικά κατηγοριών.
• Σταδιακή πορεία: Η επιλογή της μείωσης το 2026 και πλήρους απαλλαγής το 2027 υποδηλώνει ότι η πολιτική επιδιώκει σταδιακή μετάβαση ώστε να υπάρχει χρόνος για προσαρμογή και έλεγχο.

Κριτήρια και προϋποθέσεις

Τα βασικά στοιχεία που πρέπει να πληρούνται για να ισχύει η μείωση / απαλλαγή είναι:

• Η κατοικία να είναι κύρια κατοικία του φορολογούμενου (φυσικού προσώπου) και να δηλώνεται ως τέτοια.
• Η κατοικία να βρίσκεται σε οικισμό με πληθυσμό ≤ 1.500 κατοίκους, εκτός της Περιφέρειας Αττικής (εκτός των νησιών της).
• Η συνολική φορολογητέα αξία της κατοικίας να μην υπερβαίνει τα 400.000 €.
• Η έκπτωση 50% για το 2026 εφαρμόζεται μόνο για το συγκεκριμένο δικαίωμα στην κατοικία (πλήρης κυριότητα, επικαρπία ή ψιλή κυριότητα) και όχι υποχρεωτικά για δευτερεύουσες κατοικίες ή οικόπεδα – αυτές υπόκεινται στους κανονικούς συντελεστές.
• Είναι πιθανόν να ισχύουν και απαλλαγές/εκπτώσεις για κατοικίες που έχουν ασφαλιστεί έναντι φυσικών καταστροφών (σεισμός, πυρκαγιά, πλημμύρα).

Τι σημαίνει στην πράξη για τον ιδιοκτήτη

Αν είστε ιδιοκτήτης κύριας κατοικίας και πληροίτε τα κριτήρια, τότε:

• Το 2026 θα δείτε μείωση περίπου 50% του φόρου σας για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Το 2027, εφόσον ισχύσουν όλα όπως εξαγγέλθηκαν, θα μπορούσατε να έχετε απαλλαγή (0 € φόρο) για το ακίνητο αυτό.
• Αν η κατοικία σας δεν βρίσκεται σε οικισμό έως 1.500 κατοίκους ή «πέφτει» εκτός των κριτηρίων, τότε ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί κανονικά (χωρίς τη μείωση 50%).
• Αν η αξία της κατοικίας υπερβαίνει τα 400.000 €, τότε η μείωση δεν ισχύει.
• Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να παρακολουθείτε τις εκκαθαριστικές αποφάσεις του φόρου, καθώς μπορούν να υπάρξουν αλλαγές στην αξία, στις συντεταγμένες του ακινήτου, ή διορθώσεις στο Ε9.

Κριτική, προβληματισμοί και ερωτήματα

Παρά τα θετικά στοιχεία, υπάρχουν ορισμένα σημεία τα οποία αξίζουν προσοχής:

• Το μέτρο καλύπτει περιοχές με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους. Αυτό αφήνει εκτός πολλούς οικισμούς με πληθυσμό ελαφρώς μεγαλύτερο — η «κορύφωση» του ορίου μπορεί να θεωρηθεί κάποιας μορφής κρίκος αυστηρότητας.
• Η απαλλαγή που υποσχέθηκε για το 2027 αφορά από τώρα ένα σχέδιο· ενδέχεται να τροποποιηθεί ή να αναβληθεί λόγω δημοσιονομικών δεδομένων.
• Για ιδιοκτήτες δευτερεύουσας κατοικίας ή επαγγελματικού ακινήτου δεν φαίνεται να προβλέπεται αντίστοιχη ευνοϊκή μεταχείριση.
• Τα διοικητικά/τεχνικά ζητήματα (π.χ. εκκαθάριση ΕΝΦΙΑ, διορθώσεις στοιχείων ακινήτων στο Ε9, προσδιορισμός πληθυσμού οικισμών) μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις ή λάθη.
• Ο φόρος ΕΝΦΙΑ παραμένει σημαντικό έσοδο για το δημόσιο — όπως φαίνεται από το προσχέδιο του προϋπολογισμού 2026 — και ως εκ τούτου υπάρχει η ανάγκη για ισορροπία μεταξύ ελαφρύνσεων και εσόδων του κράτους.

Η πολιτική του 2026 για τον ΕΝΦΙΑ δείχνει μια σαφή προσπάθεια του κράτους να δώσει «ανάσα» σε χιλιάδες ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας, ιδίως σε περιοχές με χαμηλό πληθυσμό. Η μείωση κατά 50% είναι ένα χειροπιαστό όφελος για το 2026, ενώ η προοπτική της πλήρους απαλλαγής το 2027 είναι σημαντική, υπό την προϋπόθεση ότι θα εφαρμοστεί όπως έχει ανακοινωθεί.

Ωστόσο, ως πολίτης / ιδιοκτήτης, είναι σημαντικό να είστε ενημερωμένοι για τα κριτήρια, να ελέγχετε τα στοιχεία της περιουσίας σας (Ε9), να παρακολουθείτε το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, και να αξιολογείτε αν οι αλλαγές επηρεάζουν την προσωπική σας κατάσταση.