Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Ανατροπές στην κτηματαγορά – Ποιες άδειες «σώζονται», ποιοι μένουν εκτεθειμένοι και τι αναμένεται από τη δικαστική μάχη στο Στρασβούργο
Η κτηματαγορά βρίσκεται πλέον αντιμέτωπη με ένα νέο και πιο ξεκάθαρο – αν και περίπλοκο – θεσμικό πλαίσιο, καθώς το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ενέκρινε το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που εξειδικεύει τον νόμο 5197/2025, καθορίζοντας τα δεδομένα εφαρμογής των καταργημένων περιβαλλοντικών κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
Πρόκειται για μια εξέλιξη που επιχειρεί να εξομαλύνει την ασάφεια και την αβεβαιότητα που προκάλεσε η κατάργηση των κινήτρων αυτών με προηγούμενη απόφαση του ΣτΕ. Με την έγκριση του ΠΔ, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) εξαντλεί τα περιθώρια παρέμβασής του, ολοκληρώνοντας τη θεσμική μετάβαση σε ένα νέο πλαίσιο διαχείρισης των οικοδομικών αδειών.
Ποιοι οικοδομούν και πώς: Το νέο τοπίο
Το ΠΔ προβλέπει δύο βασικές κατηγορίες οικοδομικών αδειών που μπορούν πλέον να υλοποιηθούν, υπό την προϋπόθεση ότι θα καταβληθεί το αποκαλούμενο “περιβαλλοντικό ισοζύγιο”:
- Άδειες με εκκρεμή προσφυγή ή ακυρωτικές αποφάσεις, υπό τον όρο ότι οι εργασίες έχουν εκκινήσει έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 (ημερομηνία απόφασης του ΣτΕ). Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται καταβολή περιβαλλοντικού ισοδύναμου ίσου με το 8% της αξίας της πρόσθετης δόμησης που προκύπτει από τα πρώην κίνητρα.
- Άδειες εκδοθείσες έως την ίδια ημερομηνία, οι οποίες έχουν συνοδευτεί από αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα χρηματοδοτούμενο από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης. Για την υλοποίηση αυτών των αδειών, και εφόσον εγκριθεί το σχετικό αίτημα, προβλέπεται καταβολή ισοδύναμου ύψους 15%.
Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά για δράσεις του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), όπως απόκτηση κοινόχρηστων χώρων, αναβάθμιση περιοχών πρασίνου, κατεδαφίσεις αυθαιρέτων κ.ά.
Η δικαστική εκκρεμότητα στο Στρασβούργο
Ωστόσο, ένα σημαντικό ποσοστό κατασκευαστών εξακολουθεί να βρίσκεται σε αδιέξοδο. Πρόκειται για όσους είχαν εκδώσει οικοδομική άδεια βάσει ΝΟΚ, χωρίς όμως να έχουν ξεκινήσει εργασίες μέχρι την κρίσιμη ημερομηνία της 11ης Δεκεμβρίου 2024. Αυτή η κατηγορία παραμένει – προς το παρόν – εκτεθειμένη νομικά και οικονομικά.
Η μοναδική πιθανότητα πλήρους δικαίωσης για αυτούς εντοπίζεται στην προσφυγή που έχει κατατεθεί στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ), η οποία έγινε δεκτή ως παραδεκτή και αναμένεται να εκδικαστεί το πρώτο εξάμηνο του 2026. Αν η απόφαση είναι θετική για τον προσφεύγοντα, μπορεί να δημιουργηθεί νομικό προηγούμενο που θα επιτρέψει την αξιοποίηση όλων των οικοδομικών αδειών ΝΟΚ που εκδόθηκαν πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024, ανεξαρτήτως του αν οι εργασίες είχαν εκκινήσει.
Περιβαλλοντική προμελέτη: Η νέα προϋπόθεση
Μια ακόμα σημαντική προσθήκη στο εγκεκριμένο ΠΔ αφορά την υποχρέωση υποβολής περιβαλλοντικής προμελέτης. Οι ενδιαφερόμενοι κατασκευαστές θα πρέπει να τεκμηριώσουν, ενώπιον του ΚΕΣΥΠΟΘΑ (Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων), ότι η εφαρμογή των κινήτρων δεν επιδεινώνει το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής. Η προϋπόθεση αυτή θεσπίζεται για να διασφαλιστεί ότι οι όποιες προσαυξήσεις στη δόμηση δεν θα έχουν αρνητικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις.
Αντίκτυπος στην κτηματαγορά: Αβεβαιότητα και υποχώρηση
Η υπόθεση των περιβαλλοντικών κινήτρων του ΝΟΚ έχει ήδη αφήσει έντονο αποτύπωμα στην κτηματαγορά, με επενδυτές και κατασκευαστές να εκφράζουν έντονη δυσαρέσκεια για την άνιση μεταχείριση μεταξύ όσων πρόλαβαν να ξεκινήσουν έργα και όσων όχι.
Τα στατιστικά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το διάστημα Ιανουαρίου – Ιουνίου 2025 επιβεβαιώνουν την επίδραση αυτής της αβεβαιότητας:
- 13,8% μείωση στον αριθμό οικοδομικών αδειών
- 23,9% μείωση στην επιφάνεια δόμησης
- 18,3% μείωση στον όγκο
Ακόμη και η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, που παραδοσιακά στηρίζει την αγορά, παρουσίασε αρνητικά πρόσημα: 14% μείωση στον αριθμό αδειών, 24,1% στην επιφάνεια και 17,7% στον όγκο.
Οι δυσμενείς αυτοί δείκτες αποτυπώνουν ξεκάθαρα την αβεβαιότητα που έχει δημιουργηθεί στην αγορά και τις επιπτώσεις στις επενδυτικές αποφάσεις, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένο ενδιαφέρον για αστική ανανέωση ή τουριστική ανάπτυξη.
Το εγκεκριμένο ΠΔ αποτελεί ένα βήμα για τη ρύθμιση της κατάστασης που δημιούργησε η κατάργηση των περιβαλλοντικών κινήτρων του ΝΟΚ, ωστόσο δεν λύνει όλα τα προβλήματα. Οι κατασκευαστές που δεν ξεκίνησαν εργασίες μέχρι τον Δεκέμβριο του 2024 παραμένουν στο “κενό”, με την ελπίδα τους να εστιάζεται πλέον στην κρίση του ΕΔΔΑ.
Το ΥΠΕΝ έκανε την προσπάθειά του να εξομαλύνει την κατάσταση με μέτρα όπως το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και η θέσπιση προμελέτης, όμως το πλήγμα στην εμπιστοσύνη επενδυτών και ιδιωτών δεν είναι αμελητέο. Ενόψει του 2026 και των πιθανών εξελίξεων από το Στρασβούργο, η αγορά αναμένει με επιφυλακτικότητα – και προσδοκά ένα πιο σταθερό και δίκαιο πλαίσιο.
