Ενοίκια: Φοροαπαλλαγή για τρία χρόνια – Οι προϋποθέσεις, τα οφέλη και οι παγίδες του νέου μέτρου για τη φορολογική απαλλαγή εισοδήματος από μισθώσεις

Η ελληνική κυβέρνηση, στο πλαίσιο των προσπαθειών για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την αύξηση της προσφοράς κατοικιών προς ενοικίαση, εισήγαγε το μέτρο της τριετούς φοροαπαλλαγής στα εισοδήματα από ενοίκια. Πρόκειται για μια σημαντική φορολογική ελάφρυνση, με στόχο να ενθαρρυνθεί η μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων που έως τώρα παρέμεναν αδιάθετα ή χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb).

Τι προβλέπει το μέτρο;

Με βάση τη ρύθμιση που έχει τεθεί σε ισχύ, ιδιοκτήτες φυσικά πρόσωπα που θα εκμισθώσουν κατοικίες εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου και με ορισμένες προϋποθέσεις, δικαιούνται πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες, για το εισόδημα που προέρχεται από αυτά τα ενοίκια.

Αναλυτικά:

• Η μίσθωση πρέπει να συναφθεί μεταξύ 8 Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.
• Το ακίνητο πρέπει να είχε δηλωθεί ως κενό (μη εκμισθωμένο ή μη χρησιμοποιούμενο ως κατοικία) για τα έτη 2022 και 2023.
• Αν το ακίνητο χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει να αποδεικνύεται με τις σχετικές δηλώσεις (π.χ. μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb).
• Το ακίνητο δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 120 τ.μ..
• Η μίσθωση πρέπει να έχει τουλάχιστον τριετή διάρκεια και να δηλωθεί κανονικά στο taxisnet.
• Η απαλλαγή παύει εάν διακοπεί η μίσθωση και δεν αντικατασταθεί άμεσα με νέα μακροχρόνια χρήση ή εάν το ακίνητο επιστρέψει σε βραχυχρόνια εκμετάλλευση.

Ποιο είναι το όφελος για τον ιδιοκτήτη;

Η απαλλαγή αυτή είναι ιδιαίτερα συμφέρουσα, καθώς ο φόρος στα εισοδήματα από ενοίκια μπορεί να φτάσει έως και το 45% για υψηλά ποσά. Για παράδειγμα, ενοίκιο 800 €/μήνα αποδίδει 9.600 € τον χρόνο. Χωρίς την απαλλαγή, ο φόρος για αυτό το ποσό μπορεί να ξεπερνά τα 2.000 € ετησίως. Έτσι, η τριετής απαλλαγή μπορεί να οδηγήσει σε συνολική φορολογική εξοικονόμηση άνω των 6.000 €.

Ποιος μπορεί να επωφεληθεί;

Το μέτρο απευθύνεται σε:

• Ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά ή μη αξιοποιούμενα ακίνητα (και μπορούν να το αποδείξουν).
• Ιδιοκτήτες που σταματούν τη βραχυχρόνια μίσθωση και στρέφονται σε σταθερές, μακροχρόνιες συμβάσεις.
• Ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητα μέχρι 120 τ.μ., κατάλληλα για κατοικία.

Δεν αφορά εταιρείες, ούτε αφορά εμπορικά ακίνητα ή κατοικίες που δεν πληρούν τις χρονικές ή τεχνικές προϋποθέσεις.

Ποια είναι τα πιθανά προβλήματα;

Παρότι ελκυστικό, το μέτρο έχει ορισμένα σημεία που απαιτούν προσοχή:

• Η τεκμηρίωση ότι το ακίνητο ήταν κενό μπορεί να είναι δύσκολη, αν δεν είχαν γίνει σωστές δηλώσεις στο Ε9 ή δεν υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία.
• Αν ο μισθωτής αποχωρήσει πρόωρα, υπάρχει κίνδυνος απώλειας της απαλλαγής εάν δεν συναφθεί νέα σύμβαση σύντομα.
• Ορισμένοι ιδιοκτήτες ίσως προτιμούν τη μεγαλύτερη απόδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, παρά το φορολογικό όφελος.
• Η γραφειοκρατία και η ανάγκη ορθών δηλώσεων στο taxisnet μπορεί να δημιουργήσουν δυσκολίες, ειδικά χωρίς τη βοήθεια λογιστή.

Ποιες είναι οι ευρύτερες επιπτώσεις;

Το μέτρο στοχεύει να ανακόψει τη μείωση της προσφοράς κατοικιών προς μακροχρόνια ενοικίαση, φαινόμενο που έχει επιδεινωθεί τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη. Αν εφαρμοστεί σωστά, μπορεί να:

• Αυξήσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών.
• Περιορίσει την άνοδο των ενοικίων.
• Προσελκύσει ιδιοκτήτες που ως τώρα κρατούσαν τα ακίνητά τους ανενεργά.

Η τριετής φοροαπαλλαγή αποτελεί ένα γενναίο φορολογικό κίνητρο, που ανταμείβει όσους διαθέτουν ακίνητα προς μακροχρόνια και σταθερή ενοικίαση, με σκοπό τη βελτίωση της κατάστασης στην αγορά κατοικίας. Παρότι δεν είναι κατάλληλο για όλους, μπορεί να αποτελέσει μια συμφέρουσα επιλογή για ιδιοκτήτες με αχρησιμοποίητα ή υποεκμεταλλευόμενα ακίνητα.

Αν σκέφτεσαι να ενταχθείς, είναι σημαντικό να συμβουλευτείς λογιστή, να ελέγξεις αν πληροίς τις προϋποθέσεις, και να προχωρήσεις με σωστές δηλώσεις για να αποφύγεις προβλήματα στο μέλλον.