Αγορά ακινήτων: Σπάει το “πάγωμα” των κατασχεμένων ακινήτων

• Νέα ρύθμιση επιτρέπει την άρση κατασχέσεων και την αποπληρωμή οφειλών μέσω πώλησης

Ένα νέο πλαίσιο που αναμένεται να αλλάξει σημαντικά την αγορά ακινήτων και τη διαχείριση των ληξιπρόθεσμων οφειλών προς το Δημόσιο ετοιμάζεται να ενεργοποιήσει η ΑΑΔΕ, δίνοντας τη δυνατότητα σε χιλιάδες φορολογούμενους να προχωρήσουν στην πώληση ακινήτων που είχαν μέχρι σήμερα δεσμευθεί λόγω κατασχέσεων.

Η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι ακίνητα τα οποία είχαν κατασχεθεί εξαιτίας φορολογικών οφειλών δεν θα παραμένουν πλέον «παγωμένα» στην αγορά, αλλά θα μπορούν να μεταβιβάζονται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, με σκοπό την αποπληρωμή μέρους ή και του συνόλου των χρεών προς το Δημόσιο μέσω του τιμήματος της πώλησης.

Σύμφωνα με τις προβλέψεις του νέου πλαισίου, η διαδικασία θα επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης μετά από αίτηση του οφειλέτη, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένα κριτήρια φορολογικής συμμόρφωσης και διασφαλίζεται η είσπραξη σημαντικού μέρους της οφειλής. Κομβικό στοιχείο αποτελεί η υποχρεωτική παρακράτηση ποσού από το τίμημα της αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο, το οποίο θα αποδίδεται απευθείας στη φορολογική διοίκηση.

Το ποσό αυτό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% της συνολικής οφειλής, ενώ το τελικό ποσοστό θα διαμορφώνεται ανάλογα με τη φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη, καθώς και την εκτιμώμενη δυνατότητα είσπραξης της υπόλοιπης οφειλής από το Δημόσιο. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται μια πιο ευέλικτη αλλά ταυτόχρονα αποτελεσματική διαδικασία είσπραξης, η οποία συνδυάζει την αποδέσμευση ακινήτων με τη μερική αποπληρωμή χρεών.

Η ΑΑΔΕ εκτιμά ότι η νέα διαδικασία θα συμβάλει ουσιαστικά στην αποσυμφόρηση της αγοράς ακινήτων, καθώς χιλιάδες ακίνητα παραμένουν σήμερα αδρανή λόγω διοικητικών δεσμεύσεων. Πολλά από αυτά δεν μπορούν να μεταβιβαστούν ούτε να αξιοποιηθούν, ακόμη και όταν υπάρχει ενδιαφέρον από αγοραστές, γεγονός που περιορίζει τη ρευστότητα στην αγορά και δημιουργεί στρεβλώσεις στις τιμές.

Με το νέο σύστημα, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να εισπράττει άμεσα μέρος των ληξιπρόθεσμων οφειλών, ενώ οι ιδιοκτήτες θα αποκτούν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και να απαλλαγούν από βάρη που σε πολλές περιπτώσεις τους ακολουθούν για χρόνια.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η πρόβλεψη για την εμπορική αξία των ακινήτων. Η μεταβίβαση δεν θα μπορεί να γίνεται σε τιμή χαμηλότερη από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης, ενώ σε περιπτώσεις όπου η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, θα λαμβάνεται υπόψη αυτή ως βάση υπολογισμού. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να διασφαλιστεί ότι το Δημόσιο δεν θα ζημιώνεται από πιθανές υποτιμημένες μεταβιβάσεις.

Για κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, προβλέπεται επιπλέον η υποχρέωση προσκόμισης έκθεσης ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή, προκειμένου να αποτυπώνεται με μεγαλύτερη ακρίβεια η σημερινή αξία του ακινήτου. Η ρύθμιση αυτή στοχεύει στην αποφυγή παλαιών εκτιμήσεων που δεν ανταποκρίνονται πλέον στις συνθήκες της αγοράς.

Σε ειδικές περιπτώσεις, όπου το ποσό που παρακρατείται από το τίμημα υπερβαίνει το ποσό της οφειλής, προβλέπεται ότι θα αποδίδεται στο Δημόσιο ολόκληρο το τίμημα της συναλλαγής, ενώ η κατάσχεση θα αίρεται για το συγκεκριμένο ακίνητο. Παράλληλα, για οφειλές που έχουν ήδη καλυφθεί με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν θα εφαρμόζεται η ελάχιστη παρακράτηση του 25%, γεγονός που προσδίδει μεγαλύτερη ευελιξία στο σύστημα.

Η νέα ρύθμιση δεν περιορίζεται μόνο στα κατασχεμένα ακίνητα, αλλά επεκτείνεται και σε μεταβιβάσεις ακινήτων που προέρχονται από κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή. Σε αυτές τις περιπτώσεις, θα επιτρέπεται η κανονική σύνταξη και μεταγραφή συμβολαίων, υπό την προϋπόθεση ότι η δήλωση φόρου μεταβίβασης υποβάλλεται ταυτόχρονα και ότι ο συμβολαιογράφος παρακρατεί και αποδίδει το προβλεπόμενο ποσό στο Δημόσιο.

Το οικονομικό επιτελείο εκτιμά ότι το νέο πλαίσιο θα έχει διπλό όφελος: αφενός θα ενισχύσει τα δημόσια έσοδα μέσω της ταχύτερης είσπραξης ληξιπρόθεσμων οφειλών και αφετέρου θα επαναφέρει στην αγορά σημαντικό αριθμό ακινήτων που σήμερα παραμένουν δεσμευμένα, συμβάλλοντας έτσι στη μεγαλύτερη κινητικότητα της κτηματαγοράς.

Ωστόσο, δεν λείπουν και οι επιφυλάξεις από νομικούς και φοροτεχνικούς κύκλους, οι οποίοι τονίζουν ότι η επιτυχία του μέτρου θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα και την απλότητα της διαδικασίας, καθώς και από το κατά πόσο οι φορολογούμενοι θα μπορούν πράγματι να αξιοποιήσουν το νέο πλαίσιο χωρίς γραφειοκρατικά εμπόδια.

Σε κάθε περίπτωση, το νέο σύστημα αναμένεται να αποτελέσει μια σημαντική τομή στη διαχείριση των κατασχεμένων ακινήτων και των ληξιπρόθεσμων οφειλών, επιχειρώντας να μετατρέψει ένα χρόνιο πρόβλημα της δημόσιας διοίκησης σε εργαλείο είσπραξης και ταυτόχρονα επανεκκίνησης της αγοράς ακινήτων.