Νέος κώδικας ιδιοκτησίας: Τέλος στις αυθαιρεσίες στις πολυκατοικίες

Απλήρωτα κοινόχρηστα, καταπατήσεις κοινόχρηστων χώρων, διαφωνίες για πάρκινγκ και ταράτσες στο επίκεντρο των αλλαγών που σχεδιάζονται για εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοίκους.

Αλλαγές στο πλαίσιο λειτουργίας των πολυκατοικιών προωθούνται μέσω της κατάρτισης νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας, με στόχο να αντιμετωπιστούν προβλήματα που εδώ και χρόνια προκαλούν εντάσεις, οικονομικές διαφορές και δικαστικές αντιπαραθέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοίκων. Από τα απλήρωτα κοινόχρηστα και τις διαφωνίες για τις ανακαινίσεις μέχρι τις θέσεις στάθμευσης, τις ταράτσες και τις αυθαίρετες παρεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους, η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες αποδεικνύεται συχνά πεδίο σύγκρουσης.

Το ζήτημα αφορά εκατομμύρια πολίτες, καθώς, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το σχετικό δημοσίευμα, περίπου ο μισός πληθυσμός της χώρας κατοικεί σε πολυκατοικίες. Η ανάγκη για σαφέστερους κανόνες γίνεται επομένως ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η συνύπαρξη πολλών ιδιοκτητών σε ένα κτίριο απαιτεί κοινές αποφάσεις, κατανομή εξόδων και σεβασμό στα δικαιώματα όλων.

Νέος Κώδικας για τη συνιδιοκτησία

Το υπουργείο Δικαιοσύνης έχει συγκροτήσει 13μελή επιστημονική ομάδα εργασίας, η οποία αναλαμβάνει τη συνολική αναμόρφωση της νομοθεσίας για τη συνιδιοκτησία, την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία.

Στο πλαίσιο της επεξεργασίας του νέου Κώδικα εξετάζονται ρυθμίσεις που θα διευκολύνουν τη λήψη αποφάσεων για εργασίες συντήρησης, ανακαινίσεις, κοινές δαπάνες και τροποποιήσεις των κανονισμών των πολυκατοικιών. Παράλληλα, στο τραπέζι βρίσκονται διαδικασίες που αφορούν τον διαχωρισμό ή τη συνένωση ιδιοκτησιών.

Βασικός στόχος είναι να περιοριστούν οι δυσλειτουργίες που προκύπτουν όταν οι συνιδιοκτήτες αδυνατούν να συμφωνήσουν ακόμη και για απαραίτητες εργασίες στο κτίριο. Σε πολλές περιπτώσεις, η έλλειψη συνεννόησης οδηγεί σε καθυστερήσεις, επιβαρύνει οικονομικά τους συνεπείς ιδιοκτήτες και μετατρέπει καθημερινά ζητήματα σε μακροχρόνιες αντιδικίες.

Η ψήφιση του νέου νομοθετικού πλαισίου επιδιώκεται έως τη λήξη της κοινοβουλευτικής περιόδου. Ωστόσο, μέχρι να οριστικοποιηθούν και να ψηφιστούν οι σχετικές διατάξεις, δεν μπορεί να θεωρείται δεδομένο ότι οι εξεταζόμενες αλλαγές θα εφαρμοστούν με τη μορφή που περιγράφεται σήμερα.

Τα απλήρωτα κοινόχρηστα ανάβουν φωτιές

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα αφορά τη μη καταβολή των κοινοχρήστων. Όταν ένας ή περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν τις υποχρεώσεις τους, τα έξοδα συντήρησης, καθαριότητας, φωτισμού και λειτουργίας των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων εξακολουθούν να υπάρχουν. Το βάρος, ωστόσο, μπορεί να μεταφερθεί στους υπόλοιπους ενοίκους, δημιουργώντας πρόσθετες εντάσεις.

Ιδιαίτερα δύσκολες είναι οι περιπτώσεις κατά τις οποίες διαμερίσματα παραμένουν κλειστά και συσσωρεύουν οφειλές, ενώ στη συνέχεια μεταβιβάζονται σε νέους ιδιοκτήτες. Οι οικονομικές εκκρεμότητες δημιουργούν προβλήματα στη διαχείριση και συχνά οδηγούν σε διαφωνίες για το ποιος οφείλει να καταβάλει τα ποσά.

Οι διαχειριστές έχουν τη δυνατότητα να διεκδικήσουν δικαστικά τις οφειλές, ακόμη και μέσω της διαδικασίας έκδοσης διαταγής πληρωμής, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Οι απαιτήσεις για απλήρωτα κοινόχρηστα υπόκεινται, κατά κανόνα, σε πενταετή παραγραφή, ζήτημα που καθιστά σημαντική την έγκαιρη διεκδίκηση των χρημάτων.

Ανακαινίσεις και αυθαίρετες παρεμβάσεις

Διαφωνίες προκαλούν και οι εργασίες ανακαίνισης, ιδιαίτερα όταν επηρεάζουν την εξωτερική εμφάνιση, την ασφάλεια ή τη στατικότητα του κτιρίου. Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος δεν αφορά πάντοτε αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη του, καθώς ορισμένες παρεμβάσεις μπορεί να επηρεάζουν κοινόκτητα τμήματα ή να απαιτούν συγκεκριμένες εγκρίσεις.

Αντίστοιχα, η ταράτσα αποτελεί συχνή αιτία αντιπαράθεσης. Το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός χώρου δεν συνεπάγεται αυτομάτως δικαίωμα ανέγερσης κατασκευών ή πραγματοποίησης οικοδομικών εργασιών. Η νομιμότητα κάθε παρέμβασης εξαρτάται από τους τίτλους ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας και την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία.

Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσονται οι διαφωνίες για τις πιλοτές και τις θέσεις στάθμευσης. Η χρήση μιας θέσης πρέπει να στηρίζεται στο νόμιμο ιδιοκτησιακό καθεστώς και στις σχετικές προβλέψεις. Η αυθαίρετη κατάληψη κοινόχρηστων χώρων μπορεί να προκαλέσει νέες αντιδικίες, ιδιαίτερα όταν περιορίζεται η πρόσβαση ή η δυνατότητα χρήσης τους από άλλους ενοίκους.

Από τις τέντες μέχρι τα μπαλκόνια

Προβλήματα δημιουργούνται ακόμη και για παρεμβάσεις που εκ πρώτης όψεως φαίνονται μικρές. Το κλείσιμο μπαλκονιών, η τοποθέτηση στεγάστρων και περγκολών, η αλλαγή χρώματος στην πρόσοψη ή η αντικατάσταση τεντών μπορούν να προκαλέσουν διαφωνίες, όταν δεν τηρούνται οι προβλεπόμενοι κανόνες.

Η αναμόρφωση της νομοθεσίας φιλοδοξεί να διαμορφώσει ένα σαφέστερο πλαίσιο για τη διαχείριση της κοινής περιουσίας και τη λήψη αποφάσεων. Το ζητούμενο είναι να περιοριστούν οι συγκρούσεις και να αποφεύγεται η προσφυγή στα δικαστήρια για ζητήματα που θα μπορούσαν να επιλύονται με συγκεκριμένες διαδικασίες.

Για τους ιδιοκτήτες και τους ενοίκους, πάντως, το ενδιαφέρον δεν βρίσκεται μόνο στην αλλαγή των διατάξεων, αλλά κυρίως στο κατά πόσο αυτές θα μπορούν να εφαρμοστούν στην πράξη. Η αποτελεσματική αντιμετώπιση των οφειλών, η προστασία των κοινόχρηστων χώρων και η δυνατότητα λήψης αποφάσεων χωρίς ατελείωτες αντιπαραθέσεις αποτελούν τα βασικά ζητούμενα για εκατομμύρια ανθρώπους που μοιράζονται την ίδια πολυκατοικία.