Νέο σχέδιο της ΑΑΔΕ: «Μαύρα» ενοίκια στη φάκα της εφορίας – Στόχος η φορολογική δικαιοσύνη και η σταθερότητα στην αγορά κατοικίας

Η στεγαστική κρίση που ταλανίζει τα τελευταία χρόνια τη χώρα έχει αναδείξει μια παλιά αλλά διαχρονική παθογένεια της ελληνικής αγοράς ακινήτων: τα «μαύρα» ενοίκια. Πρόκειται για μισθώσεις που είτε δεν δηλώνονται καθόλου είτε δηλώνονται με χαμηλότερο ποσό από το πραγματικό, με αποτέλεσμα απώλεια φορολογικών εσόδων και στρέβλωση της αγοράς. Η αντιμετώπιση του φαινομένου αποτελεί πλέον κεντρική προτεραιότητα για το οικονομικό επιτελείο, με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να έχει καταρτίσει ένα πολυεπίπεδο σχέδιο δράσης.

Το πρόβλημα των αδήλωτων μισθώσεων

Τα «μαύρα» ενοίκια δεν είναι καινούργιο φαινόμενο. Σε περιόδους αυξημένης ζήτησης –ιδίως σε τουριστικές περιοχές ή σε μεγάλες πόλεις με έντονη φοιτητική και επαγγελματική κινητικότητα– παρατηρείται συχνά συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για μερική ή ολική απόκρυψη του πραγματικού μισθώματος.

Οι λόγοι ποικίλλουν: υψηλή φορολογία εισοδήματος από ακίνητα, φόβος για μελλοντικές επιβαρύνσεις, αλλά και η ανάγκη ορισμένων ενοικιαστών να εξασφαλίσουν κατοικία σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά. Το αποτέλεσμα, όμως, είναι διπλά αρνητικό: αφενός το Δημόσιο χάνει σημαντικά έσοδα, αφετέρου δημιουργείται αθέμιτος ανταγωνισμός μεταξύ των συνεπών ιδιοκτητών και όσων αποκρύπτουν εισοδήματα.

Η ψηφιακή διασταύρωση στοιχείων

Κεντρικός άξονας του σχεδίου είναι η εντατικοποίηση των ηλεκτρονικών διασταυρώσεων. Μέσω της πλατφόρμας myProperty και της υποχρεωτικής ηλεκτρονικής δήλωσης μισθωτηρίων, η ΑΑΔΕ έχει πλέον στη διάθεσή της μια εκτενή βάση δεδομένων για τα ακίνητα και τις μισθώσεις.

Το επόμενο βήμα είναι η διασύνδεση αυτών των στοιχείων με άλλες βάσεις δεδομένων:

• Δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος (Ε1 και Ε2)
• Στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος και νερού
• Πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης

Όταν, για παράδειγμα, ένα ακίνητο εμφανίζεται να έχει υψηλή κατανάλωση ρεύματος αλλά δεν δηλώνεται μίσθωση ή δηλώνεται πολύ χαμηλό μίσθωμα, το σύστημα θα «χτυπά καμπανάκι». Αντίστοιχα, εάν ένας ενοικιαστής δηλώνει στην εφορία ότι πληρώνει συγκεκριμένο ποσό ενοικίου για να λάβει επίδομα στέγασης, αλλά ο ιδιοκτήτης έχει δηλώσει μικρότερο ποσό, η απόκλιση θα εντοπίζεται αυτόματα.

Κίνητρα για δήλωση του πραγματικού ενοικίου

Πέρα από τους ελέγχους, το σχέδιο προβλέπει και θετικά κίνητρα. Στο τραπέζι βρίσκεται η ενίσχυση φορολογικών εκπτώσεων ή μειώσεων για όσους ιδιοκτήτες δηλώνουν το σύνολο των ενοικίων τους. Παράλληλα, εξετάζεται η σύνδεση ορισμένων κοινωνικών παροχών των ενοικιαστών με την πλήρη και ορθή δήλωση του μισθώματος.

Η λογική είναι απλή: όσο περισσότερο συμφέρει η διαφάνεια, τόσο λιγότερο ελκυστική γίνεται η παρανομία. Η εμπειρία από άλλους τομείς της οικονομίας δείχνει ότι ο συνδυασμός κινήτρων και αυστηρών ελέγχων αποδίδει καλύτερα από την αποκλειστική έμφαση στα πρόστιμα.

Αυστηρότερο πλαίσιο και πρόστιμα

Για όσους επιμένουν στη φοροδιαφυγή, το πλαίσιο προβλέπει αυστηρότερες κυρώσεις. Τα πρόστιμα για μη δήλωση ή ανακριβή δήλωση μίσθωσης μπορεί να είναι ιδιαίτερα υψηλά, ενώ σε περιπτώσεις υποτροπής προβλέπονται επιπλέον φορολογικοί έλεγχοι.

Η αξιοποίηση αλγορίθμων ανάλυσης κινδύνου επιτρέπει στην ΑΑΔΕ να στοχεύει σε περιπτώσεις με αυξημένη πιθανότητα παραβατικότητας, μειώνοντας την ανάγκη για οριζόντιους ελέγχους. Έτσι, οι ελεγκτικοί μηχανισμοί γίνονται πιο αποτελεσματικοί και λιγότερο γραφειοκρατικοί για τους συνεπείς πολίτες.

Ο ρόλος των τραπεζικών συναλλαγών

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στην προώθηση των ηλεκτρονικών πληρωμών. Η καθιέρωση της καταβολής ενοικίου μέσω τραπεζικού συστήματος –και όχι με μετρητά– δημιουργεί αυτόματα ίχνος συναλλαγής.

Σε αυτό το πλαίσιο, εξετάζεται το ενδεχόμενο πρόσθετων κινήτρων για πληρωμές μέσω τραπεζών, καθώς και η σταδιακή καθιέρωση της υποχρεωτικής εξόφλησης ενοικίων με ηλεκτρονικά μέσα για συγκεκριμένες κατηγορίες μισθώσεων. Με αυτόν τον τρόπο, περιορίζεται δραστικά η δυνατότητα απόκρυψης του πραγματικού ποσού.

Στόχος: Διαφάνεια και σταθερότητα στην αγορά

Η αποκάλυψη των «μαύρων» ενοικίων δεν είναι απλώς ζήτημα φορολογικής δικαιοσύνης. Συνδέεται άμεσα με τη σταθερότητα και την εξομάλυνση της αγοράς κατοικίας. Όταν τα πραγματικά μισθώματα αποτυπώνονται στα επίσημα στοιχεία, το κράτος μπορεί να σχεδιάσει πιο αποτελεσματικές πολιτικές στέγασης, να κατευθύνει επιδοτήσεις εκεί όπου πραγματικά χρειάζονται και να αξιολογήσει με ακρίβεια την πορεία των τιμών.

Το στοίχημα, βέβαια, παραμένει δύσκολο. Η επιτυχία του σχεδίου θα εξαρτηθεί από τη συνέπεια στην εφαρμογή, τη διαρκή αναβάθμιση των ψηφιακών εργαλείων και –κυρίως– από τη διαμόρφωση φορολογικού περιβάλλοντος που δεν θα ωθεί στη σκιά της παραοικονομίας.

Αν το σχέδιο υλοποιηθεί μεθοδικά, η αγορά ακινήτων μπορεί να περάσει σε μια νέα εποχή διαφάνειας, όπου τα «μαύρα» ενοίκια θα αποτελούν την εξαίρεση και όχι τον κανόνα.