ΕΝΦΙΑ 2026: Νικητές και χαμένοι στο νέο φόρο ακινήτων – Η κυβέρνηση προχωρά σε στοχευμένες μειώσεις για νοικοκυριά της περιφέρειας

Το 2026 έρχεται με σημαντικές αλλαγές στον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ, με την κυβέρνηση να στοχεύει σε ελαφρύνσεις για ορισμένες κατηγορίες ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και προειδοποιήσεις για αύξηση του φόρου σε όσους αποκτούν ακίνητα ή αυξάνουν την περιουσία τους. Οι αλλαγές όπως ανακοινώθηκαν στο φορολογικό νομοσχέδιο επιφέρουν μετατοπίσεις: κάποιοι θα ωφεληθούν, άλλοι θα υποστούν επιβαρύνσεις.

Ποιοι θα πληρώσουν λιγότερο

Η μεγάλη ομάδα των κερδισμένων του ΕΝΦΙΑ 2026 περιλαμβάνει:

• Ιδιοκτήτες της κύριας κατοικίας σε οικισμούς με έως 1.500 κατοίκους, εκτός της Περιφέρειας Αττικής (με εξαίρεση την περιφερειακή ενότητα Νήσων). Για αυτούς προβλέπεται μείωση κατά 50% του ΕΝΦΙΑ για το ακίνητο της κύριας κατοικίας το 2026, με προοπτική κατάργησης του φόρου για την κατοικία αυτή το 2027.
• Οικιακές μονάδες που έχουν ασφαλίσει την κατοικία τους για φυσικές καταστροφές (σεισμό, πυρκαγιά, πλημμύρα). Σ’ αυτές τις περιπτώσεις προβλέπεται πρόσθετη έκπτωση της τάξεως του 10%-20% επί του ήδη μειωμένου φόρου.
• Φορολογούμενοι με πολύ χαμηλό εισόδημα και πολύ μικρή περιουσία, οι οποίοι υπό προϋποθέσεις μπορούν να δουν ακόμη μεγαλύτερη μείωση – ή και άρση της φορολογικής επιβάρυνσης.

Συγκεκριμένα, για τις ελαφρύνσεις:

• Η κατοικία που αφορά την απαλλαγή πρέπει να ανήκει σε ιδιοκτήτη που κατέχει μόνο την κύρια κατοικία (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία).
• Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 400.000 ευρώ για να ισχύει η επιβράβευση.
• Αν ο φορολογούμενος έχει και άλλα ακίνητα (π.χ. εξοχική κατοικία, οικόπεδα, αγροτεμάχια) ή η κύρια κατοικία υπερβαίνει την παραπάνω αξία, τότε η έκπτωση δεν εφαρμόζεται.

Με άλλα λόγια: ένας ιδιοκτήτης που ζει σε μικρό οικισμό, έχει σπίτι αξίας έως 400.000 ευρώ και μόνο αυτό το ακίνητο, έχει σαφή κέρδος για το 2026.

Ποιοι θα πληρώσουν περισσότερο

Αντίθετα, αυξημένο ή αυστηρότερο λογαριασμό θα δουν:

• Όσοι απέκτησαν ακίνητο ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων μέσα στο 2025 (αγορά, κληρονομιά, δωρεά) ή έχουν τακτοποιήσει αυθαίρετα κτίσματα. Αυτές οι κινήσεις αναμένεται να οδηγήσουν σε αύξηση του ΕΝΦΙΑ ή σε πληρωμή για πρώτη φορά φόρου.
• Ιδιοκτήτες με κύρια κατοικία μεγαλύτερης αξίας των 400.000 ευρώ, ή που κατέχουν και άλλα ακίνητα πέραν της κύριας – για αυτούς δεν ισχύει η έκπτωση 50%.
• Οι φορολογούμενοι που δεν εντάσσονται στα ειδικά κριτήρια (μικρός οικισμός, χαμηλή αξία, ασφαλισμένη κατοικία) πιθανώς θα συνεχίσουν με τον ίδιο φόρο όπως φέτος — ή αν έχει αλλάξει περιουσιακή κατάσταση, ακόμη και χειρότερο.

Κοινές διατάξεις – χρήσιμες επισημάνσεις

• Το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ για το 2026 υπολογίζεται να φτάσει σε πάνω από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και θα εξοφληθεί σε 12 μηνιαίες δόσεις.
• Οι φορολογούμενοι έχουν περιθώριο μέχρι 31 Ιανουαρίου 2026 για να διορθώσουν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους (στο Ε9) ώστε να αποφύγουν λάθη που θα οδηγήσουν σε «φουσκωμένο» ΕΝΦΙΑ.
• Το συνολικό «κούρεμα» φόρου μέσω των παρεμβάσεων υπολογίζεται σε περίπου 150 εκατ. ευρώ για τη διετία 2026-2027.

Πώς να τεθεί το πλαίσιο

Οι μεταρρυθμίσεις στον ΕΝΦΙΑ φανερώνουν μια στροφή προς μεγαλύτερη στοχευμένη φορολόγηση: επιβράβευση για ιδιοκτήτες κυρίως σε μικρούς οικισμούς και με μικρότερη περιουσία, έναντι αυτών σε αστικές περιοχές και με υψηλότερη αξία ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, η διατήρηση ή η αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης για όσους έχουν αυξήσει την ακίνητη περιουσία τους λειτουργεί ως «σύστημα ισορροπίας» για τα δημόσια έσοδα.

Η επιλογή της κυβέρνησης να δώσει έκπτωση 50% στην κύρια κατοικία σε μικρούς οικισμούς αναδεικνύει και πολιτικές διαστάσεις: ενίσχυση της οικιστικής διαβίωσης σε λιγότερο αστικές περιοχές, με απώτερο στόχο την αντι-συγκέντρωση και την ενδυνάμωση της περιφέρειας. Ταυτόχρονα, η ενίσχυση της ασφάλισης ακίνητης περιουσίας για φυσικές καταστροφές συμβάλλει στην πρόληψη και στην μείωση του δημοσιονομικού κινδύνου από σεισμούς ή πυρκαγιές.

Τι να προσέξετε

• Ελέγξτε αν η κύρια κατοικία σας εμπίπτει στους οικισμούς έως 1.500 κατοίκους και αν η αξία της είναι μικρότερη των 400.000 €. Αν ναι, τότε έχετε πιθανότητα έκπτωσης.
• Αν έχετε και άλλα ακίνητα ή υψηλή αξία κατοικίας, προετοιμαστείτε για την «κανονική» φορολόγηση χωρίς έκπτωση.
• Αν ασφαλίζετε το ακίνητό σας για φυσικές καταστροφές, εξασφαλίζετε πρόσθετη έκπτωση.
• Προσέξτε να έχετε ενημερωμένα τα στοιχεία σας στο Ε9 — τυχόν λάθη μπορεί να στοιχίσουν.
• Αν αποκτήσατε ακίνητο ή δικαίωμα εντός του 2025, αναμένεται πιθανή αύξηση του φόρου σας — λάβετε αυτό υπόψη στον προϋπολογισμό σας.

Ο ΕΝΦΙΑ του 2026 δεν είναι ένας «οριζόντιος» φόρος για όλους — διαφοροποιείται σαφώς ανάλογα με την περιοχή, την αξία της κατοικίας, την ύπαρξη και άλλων ακινήτων και το αν υπάρχει ασφάλιση για φυσικές καταστροφές. Οι μεγάλες ελαφρύνσεις αποτελούν σημαντική ανάσα για πολλούς — αλλά δεν αφορούν όλους. Για όσους βρίσκονται στο αντίθετο άκρο – με αξιόλογα ακίνητα ή πρόσφατες μεταβιβάσεις – το 2026 ενδέχεται να είναι μια χρονιά με μεγαλύτερο φόρο. Η προσοχή στη δήλωση ακινήτων, η αξιοποίηση των εκπτώσεων και η πλήρης ενημέρωση για τις προϋποθέσεις είναι πιο σημαντικά από ποτέ.

Μ.Μ.