Φορολόγηση ακινήτων: Τέλος εποχής για τις αντικειμενικές αξίες – Η κυβέρνηση σχεδιάζει την κατάργηση του συστήματος αντικειμενικών αξιών έπειτα από 41 χρόνια

Έπειτα από τέσσερις δεκαετίες λειτουργίας, το σύστημα των αντικειμενικών αξιών φαίνεται να οδεύει προς την οριστική του κατάργηση. Η κυβέρνηση, αναγνωρίζοντας ότι το μοντέλο που εφαρμόζεται από το 1984 έχει πλέον εξαντλήσει τα όριά του, εξετάζει εναλλακτικά σενάρια για τη δημιουργία ενός νέου, πιο δίκαιου και απολύτως ψηφιακού πλαισίου φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. Οι σχετικές διεργασίες βρίσκονται ήδη σε προχωρημένο στάδιο, με στόχο ένα σύστημα που θα αντικατοπτρίζει τις πραγματικές αξίες της αγοράς και θα περιορίσει τις σημερινές στρεβλώσεις.

Από το 1984 μέχρι σήμερα

Οι αντικειμενικές αξίες αποτέλεσαν για δεκαετίες ένα χρήσιμο εργαλείο για το ελληνικό κράτος. Θεσπίστηκαν σε μια εποχή όπου οι συναλλαγές ακινήτων γίνονταν συχνά «κάτω από το τραπέζι», χωρίς διαφάνεια και με μεγάλες διαφορές στις δηλώσεις μεταξύ ιδιοκτητών και εφοριών. Το σύστημα αυτό έφερε τάξη στην αγορά, περιόρισε τις φορολογικές αδικίες και ενίσχυσε σημαντικά τα δημόσια έσοδα. Για πολλά χρόνια λειτούργησε ικανοποιητικά, προσφέροντας μια σταθερή βάση υπολογισμού φόρων και τελών.

Ωστόσο, 41 χρόνια μετά, οι συνθήκες στην αγορά έχουν αλλάξει ριζικά. Οι «τιμές ζώνης», που αποτελούν τον πυρήνα του συστήματος, δεν ανταποκρίνονται πλέον στις εμπορικές αξίες των ακινήτων. Το πάγωμα των αναπροσαρμογών, που εφαρμόστηκε τα τελευταία χρόνια ώστε να μην επιβαρυνθούν περαιτέρω οι πολίτες, έχει οδηγήσει σε μεγάλες αποκλίσεις. Έτσι, η αγορά λειτουργεί σήμερα μέσα σε ένα καθεστώς «εικονικής πραγματικότητας», όπου η πραγματική τιμή πώλησης μιας κατοικίας μπορεί να διαφέρει κατά 30% ή και 40% από την αντικειμενική της αξία.

Οι στρεβλώσεις και οι συνέπειές τους

Αυτή η απόκλιση έχει σημαντικές επιπτώσεις τόσο στα δημόσια έσοδα όσο και στη λειτουργία της αγοράς. Στα περισσότερα συμβόλαια αγοραπωλησιών δηλώνεται η χαμηλότερη, αντικειμενική αξία, γεγονός που μειώνει τους φόρους μεταβίβασης, τα τέλη και άλλες σχετικές επιβαρύνσεις. Παράλληλα, διευκολύνει τη νομιμοποίηση «μαύρου» χρήματος, αφού τα πραγματικά ποσά που αλλάζουν χέρια μένουν εκτός επίσημων δηλώσεων. Το αποτέλεσμα είναι η συντήρηση ενός συστήματος που ευνοεί τη φοροαποφυγή και τη φοροδιαφυγή, σε βάρος των συνεπών φορολογουμένων.

Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, το υπουργείο Οικονομικών έχει ήδη διαπιστώσει πως η συνέχιση αυτού του πλαισίου δεν είναι βιώσιμη. Η ανάγκη για ένα νέο, δυναμικό σύστημα που θα βασίζεται σε πραγματικά δεδομένα της αγοράς είναι πλέον επιτακτική.

Το νέο ψηφιακό μοντέλο

Στο τραπέζι βρίσκονται διάφορα σενάρια. Ένα από αυτά προβλέπει τον υπολογισμό των φόρων με βάση την πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, όπως αυτή θα δηλώνεται στο συμβόλαιο και θα επιβεβαιώνεται ψηφιακά μέσω βάσεων δεδομένων και διασταυρώσεων. Ένα εναλλακτικό σενάριο εξετάζει τη θέσπιση μιας “θεσμοθετημένης αξίας αναφοράς”, ελαφρώς χαμηλότερης από την εμπορική, η οποία όμως θα αντανακλά την κατάσταση της αγοράς και θα ανανεώνεται δυναμικά.

Όπως σημειώνει κυβερνητικός παράγοντας, «οι σύγχρονες τεχνολογίες μάς επιτρέπουν να δημιουργήσουμε ένα αξιόπιστο και διαφανές σύστημα, πλήρως ευθυγραμμισμένο με τα διεθνή πρότυπα». Στόχος είναι η κατάργηση της ανάγκης «συνεννόησης» μεταξύ συμβαλλομένων για υποτιμημένες δηλώσεις και η καθιέρωση μιας δίκαιης φορολόγησης για όλους.

Τα ευρωπαϊκά παραδείγματα

Η Ελλάδα, πριν προχωρήσει στην τελική της επιλογή, μελετά προσεκτικά τα συστήματα που εφαρμόζονται σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες:

• Γαλλία: Ο φόρος μεταβίβασης (Droits de Mutation) υπολογίζεται στην πραγματική τιμή πώλησης που δηλώνεται στο συμβόλαιο. Η φορολογική διοίκηση διαθέτει τη βάση δεδομένων DVF (Demande de Valeurs Foncières), μέσω της οποίας ελέγχει αν η τιμή είναι ρεαλιστική. Αν εντοπιστούν σημαντικές αποκλίσεις, επιβάλλονται πρόστιμα ή πρόσθετοι φόροι.
• Γερμανία: Ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) κυμαίνεται από 3,5% έως 6,5%, ανάλογα με το κρατίδιο, και βασίζεται επίσης στην πραγματική τιμή αγοράς. Οι αρχές αντλούν δεδομένα από τα τοπικά μητρώα τιμών ακινήτων (Gutachterausschuss). Δηλώσεις με υποτιμημένες τιμές θεωρούνται απόπειρες φοροαποφυγής και επισύρουν ποινικές κυρώσεις.
• Ισπανία: Εκεί, ο φόρος μεταβίβασης (Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales) καθορίζεται σε περιφερειακό επίπεδο με συντελεστές 6%-10%. Η βάση υπολογισμού είναι η μεγαλύτερη μεταξύ της δηλωθείσας τιμής και της λεγόμενης “valor de referencia”, μιας αξίας αναφοράς που ενημερώνεται ετησίως από την εφορία βάσει πραγματικών συναλλαγών.

Ένα βήμα προς τη διαφάνεια

Η μεταρρύθμιση αυτή αναμένεται να σηματοδοτήσει μια νέα εποχή για την ελληνική κτηματαγορά. Ένα ψηφιακό, ευέλικτο και διαφανές σύστημα φορολόγησης θα περιορίσει τη φοροδιαφυγή, θα ενισχύσει τα δημόσια έσοδα και θα προσφέρει ίσους όρους για όλους τους πολίτες. Το τέλος των αντικειμενικών αξιών, αν και συμβολικό, αποτελεί ίσως την απαρχή μιας πιο ώριμης σχέσης μεταξύ κράτους και φορολογουμένων – μιας σχέσης που βασίζεται στην εμπιστοσύνη, στη διαφάνεια και στη δίκαιη αποτίμηση της περιουσίας.